Köpa hus med solceller – vad kolla vid husköp?

Köpa hus med solceller – börja med ägarsituationen

Den enskilt viktigaste frågan att ställa mäklaren: är anläggningen ägd av säljaren eller leasad från ett leasingbolag? Det är inte alltid tydligt i objektsbeskrivningen, och många köpare förstår inte skillnaden förrän sent i processen.

Om anläggningen är ägd av säljaren och fast monterad på taket räknas den som fast egendom och ingår automatiskt i köpet utan extra kostnad. Du behöver inget separat köpeavtal.

Om anläggningen är leasad äger leasingbolaget panelerna. De ingår inte i fastigheten och du tar antingen över kontraktet (kräver leasingbolagets godkännande och kan innebära månadsavgifter i 10–20 år), eller anläggningen måste lösas ut eller demonteras. Fråga uttryckligen och kräv skriftlig bekräftelse.

Vad du ska kontrollera tekniskt vid husköp med solceller

När ägarsituationen är klarlagd är det dags att granska anläggningens tekniska skick. Be säljaren ta fram följande:

• Installationsår och installerat effekt (kWp) – grundläggande specifikation som styr vad du kan förvänta dig i produktion
• Inverterarens fabrikat, modell och ålder – avgörande för att bedöma om ett byte är nära förestående
• Produktionsrapporter senaste 12 månaderna – faktisk produktion i kWh, exporterade från övervakningssystemet
• Installatörsintyg – bekräftelse på certifierad installation
• Nätanmälan – bekräftelse från elnätsbolaget om registrerad mikroproducent
• Garantibevis – panelgaranti (typiskt 25 år) och produktgaranti för växelriktaren

Saknas flera av dessa dokument, eller vill säljaren inte ta fram dem, är det en röd flagg. Det tyder antingen på slarv eller att anläggningens skick inte tål granskning.

Röda flaggor att se upp för vid husköp med solceller

Vissa signaler bör göra dig extra noggrann – eller föranleda att du tar in en oberoende besiktningsman med solcellskompetens:

• Okänd installatör – anläggningar installerade av ohehöriga kan ha säkerhetsbrister och saknar ofta certifiering
• Inga driftjournaler eller produktionsdata – om säljaren inte kan visa att anläggningen faktiskt fungerat är det oklart vad du köper
• Anläggning äldre än 12 år utan dokumenterat inverterarbyte – växelriktaren börjar bli mogen för byte, räkna in 15 000–40 000 kr
• Produktion som avviker kraftigt nedåt – mer än 20 procent under normvärdet för orten och takläget utan förklaring
• Larm i övervakningssystemet – fråga om du kan logga in och kolla panelens app, om möjligt
• Oklar leasingsituation – säljaren vet inte om anläggningen är ägd eller leasad är ett allvarligt tecken

Jämför produktionen mot normvärdet för orten

En vanlig fallgrop är att ta säljarens produktionssiffror för givna utan att kontrollera om de är rimliga. Solguides data visar solinstrålning och normalproduktion för hundratals svenska orter. Använd det som referens.

En tumregel: en välinstallerad anläggning med söderläge producerar i mellansverige ungefär 850–950 kWh per installerat kWp och år. En 10 kW anläggning bör alltså producera 8 500–9 500 kWh per år. I södra Sverige (SE4) kan det vara 950–1 050 kWh/kWp, i norra Sverige (SE1/SE2) lägre.

Avvikelser behöver inte vara ett problem – ett öster- eller västerläge, kraftig skuggning eller ett flackt tak ger lägre produktion. Men avvikelsen ska kunna förklaras. Be säljaren motivera om siffrorna sticker ut.

Energideklarationen är ytterligare en källa till information. Primärenergitalet (PE-tal) visar husets energieffektivitet och påverkas av solcellernas produktion. Ett lågt PE-tal tyder på en energieffektiv fastighet där solcellsanläggningen bidrar positivt. Läs mer i vår guide om solceller och energideklaration.